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三、以私家开发商为主体，**政策歪斜的东京新城开发
(一)东京新城开发的布景
东京新城的开展，首要依托于私营铁路的延伸，随后房地工业和**百货商铺联锁店相继跟进拓宽。
东京的区域轨迹交通网首要是私家出资，而日本**则赋予轨迹交通公司有沿轨迹邻近土地的开发专营权，日本私营铁路的开辟，带动了铁道工业这些铁道工业一起进行房地产开发，零售业，公共轿车运运营，因为日本**约束铁路票价，为激起私营铁路，日本**立法规则私营铁路公司能够多种运营。东京(私营)铁路公司运营收入中铁路收入占35%，房地产开发占25%，而该公司的纯获利收入中，房地产收入则占2/3。
(二)日本私营铁路公司的事务规划
日本**答应私营铁路公司兼营事务可分为：
交通运送业：铁路运营;公共轿车效劳;租借轿车;轿车租借;货运卡车;航空;船运;货运;包装配送;车厢制造等;
房地工业：缔造、出售、住所租借、办公楼、旅馆、修缔造计、工程规划、园林工程等;
零售业：百货商铺的修建和运营，超市连锁运营，车站出售亭、餐饮效劳专门商铺等;
休闲和文娱业：景色旅行胜地，休闲所的修建和运营，文娱公园、棒球运动场、多功用电影场、时装沙龙、高尔夫球场，旅行社的运营。
日本私营铁路的回报率为1.16-1.12(1980-1993);这是一种在经济高速添加中的中档回报率。因为铁路公司运营房地产，使融资信誉进步。日本运用铁路车站邻近开发百货商铺、办公大楼、住所等称为“车站文明”。
据统计，东京铁路车站邻近商业修建增值60%，距车站500米，增值25%，至1000米可增值12%。
(三)日本铁路公司的土地运作
日本铁路公司与沿线土地具有者一起洽谈，一次性收买沿线土地，铁路公司则将一小部分老练土地(即七通一平的土地)，返馈给土地具有者，两边组成协作公司。悉数路途、排水、污水沟渠、公园及其他根底设备缔造费用，则经过出售剩余土地和协作两边的投入来处理。这种土地调整，使铁路公司减轻担负。
(四)日本**政策引导与确保
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巴中奥海集团—工程部主要编写服务有：环境事件应急预案报告、项目可行性研究报告、分析报告、评估报告、项目申请报告、项目建议书、项目计划书、土地申请报告、专项资金申请报告、立项报告、申请报告、财政资金申请报告、项目实施方案、概念规划设计、标书 其它各类项目申请审批备案报告等。奥海项目报告。奥海集团—工程部主要编写服务有：项目可行性研究报告、分析报告、评估报告、项目申请报告、项目建议书、项目计划书、土地申请报告、专项资金申请报告、立项报告、申请报告、财政资金申请报告、项目实施方案、概念规划设计、标书 其它各类项目申请审批备案报告等。奥海项目报告。
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(五)新城开发的问题与成就
韩国新城开发项目对房产商场起了一些活跃的效果，它减轻了韩国以及其他当地的住所短少问题，安稳了房价及房子租金。一起进步了住所个人住所具有率，改进了住所条件。
韩国人类寓居研讨院的查询标明，新城房产商场实际上是汉城房产商场的衍伸。
可是韩国新城开发缔造也存在许多问题，需求咱们研讨留意：(1)区域间的平衡开展问题。(2)各级**的利益联系问题。(3)新城的空间布局问题。(4)新城开发办法问题;韩国的新城开发办法是彻底不民主和非商场化的。土地是经过公共部分购买，以商场价格补偿。缔造资金很多来自于预售，它们供应了根底设备开发的80%资金，其他资金来自当地和中心**。这种融资办法导致土地投机。
(六)定论
韩国新城开发简直在走两个较端：一种观念是着从头城是一个经济上、功用上、空间上是一个独立的实体，这种观念短少与老城的归纳考虑，把新老城以为的割裂了;而另一种观念则着从头城应该是老城房地产的延伸，新城应该是老城住所功用的延伸区，这种观念却忽视了新城应该作为一个相对独立的实体，它应该有自己的造血机能和循环体系，具有必定的独立性。
总的来说，韩国在新城开发的进程中，有些活跃要素仍是值得咱们学习的。尤其是其在新城规划中，对人与**的调和、人道自身的需求等思维是咱们在新城开发中应该要点重视的。
以人为本，乃是新城开发的大势所趋。